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日本房价泡沫崩盘历史(上世纪日本的房地产泡沫)
2022-09-23

我们知道,上世纪90年代初,金融危机爆发前夕,日本的经济泡沫达到前所未有的巅峰,股市和房地产买卖达到疯狂的地步。

有多疯狂呢?一套在今天都只能卖900万日元的公寓,当年却以16.5亿日元的价格成交,最终,金融危机爆发,股市和房市泡沫破裂,数万破产的日本平民走上了天台。

几十年过去了,日本人对当年那场可怕的房地产泡沫破裂所带来的伤害,还心有余悸。历史何曾相似,让我们一起看看,当年的日本房地产泡沫,让日本都经历了什么?

(金融危机爆发前收入丰富的白领)

一、虚假的繁荣

1978年,世界石油危机爆发,原油价格大幅上涨,为了平抑国内通胀,美联储提高基准利率,实施紧缩货币政策。

利率的提升,导致大量海外资金进入美国,美元开始大幅升值,为扭转贸易逆差,美国推行美元贬值来提高出口竞争力。

1985年,美国召集日、德、法、英四国,签订广场协议,要求四国抛售美元来实现美元贬值。这样,其它四国的货币也就相应升值,日元更是在短短三年内升值了一倍多。

(日本建筑业巨头Hayashi)

日本为了维持企业出口额,实行宽松的货币政策,并在两年内连续降低利率达五次之多,企业的利润得到了大幅提升,大量的活钱流入银行,手握大把现金的银行,不得不以超低的利率把这些钱贷出去,以形成更多的存贷回报。

二、泡沫的积累

在众多的行业中,房地产无疑是风险最低的行业,于是,宽松政策下大量的活钱进入房地产,日本的房价开始大涨。光是1987年,东京的房价就翻了一倍。

对于平民百姓来说,房子从来都是买涨不买跌的,眼看房价一天天上涨,心急如焚的民众再也不敢等待,开始向银行贷款买房。

(抢房的民众)

为了盘活资金,尽可能多的放贷,银行以低首付,低利率为诱饵,鼓励百姓多贷款投入房产。

为了吸引更多的民众买房,一些地产商还组织一帮无业游民,装扮成买房者,排起长长的队伍,营造的火爆场面使更多的民众,前仆后继背上几十年房贷进入房市。

当时,为了买房的分配“公平”,日本房产开发商还采用了摇号买房,一个售价高达6200万日元的55平方小房,中签率仅为1/1000,这种饥饿营销场面的营造,不断刺激着日本民众的抢房欲望。

(1988年到处建房的东京)

在这种亢奋下,日本人民认为,日本是个岛国,土地稀缺,而作为首都的东京也只有一个,资源的稀缺性将会支撑房价一直上涨。

房产泡沫,根本不存在,当然也没有破灭一说,这是泡沫破灭前夜,沉浸在买房兴奋中的日本人民对房价上涨的执着坚持。

在鼎盛时期,东京23个区的房价就能把整个美国买下来,即使房价高到如此地步,但人们却从不担心房价下跌,更多家庭超出还贷能力购房,抱着赚一笔的心态参与炒作。

在日本的报纸上,日本经济超越美国,高歌猛进的良好感觉甚嚣尘上,常常出现把东京地皮卖掉,买下整个美国,再租给美国人的豪言壮语。

(金融危机后无家可归的老人)

狂热的情绪传导到工业上,许多实业放弃了原有的产业,把资金投入房产,以分享房产快速上涨的红利,大量国际热钱也进入日本房地产,助推日本房价上涨。

三、沉痛的代价

全民炒房,实业炒房,在房价泡沫越来越大之际,日本的实体工业陷于停顿,农业用地大量被占用,GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖,对外宣扬的高速发展完全建立在房地产泡沫之上,无论是大城市,还是偏远的孤岛县,各级地方政府热衷于卖地,土地财政大行其道。疯狂的楼市已经动摇了日本“科技兴国”的战略。

(房地产泡沫破裂后的烂尾楼)

日本政府开始对房产调控,上调利率,收紧信贷,尤其是限制对房产的贷款总量。这样一来,房价停止了上涨,外资和实业开始抛售房产退出,但没有了信贷的支持民众,根本拿不出足够的积蓄接盘。房价崩塌式下跌。

房价下跌招致大量的投资客抛售房产,恶性循环,房子跌成了白菜价,但工薪族仍然买不起。

这场房地产泡沫引发的金融危机,使得狂热的日本一下跌入深渊。大量企业倒闭,自杀率、失业率飙升,那些买在高点,背负沉重贷款的工薪族更为悲惨,从此再无生活品质可言,一辈子都套死在了房子上,只能拼命打工还贷。

直到今天,日本都没有走出当年的阴影,那场房地产泡沫破裂所带来的伤害,整整影响了两代人,对于他们来说,房子是他们一生的痛。